Kira Akdine Aykırılık ve Hukuki Sonuçları
Serinin ilk yazısında kira akdinin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken birkaç noktaya değinmiştik. Şimdi kiracının akde aykırı davranışlarına karşı uygulanabilecek yaptırımlar hususu ile seriye devam ediyoruz.
Kira ilişkisi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından yükümlülükler getiren bir sözleşme türüdür. Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışlarının sonuçları, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirlenmektedir. Bu makalede, kira sözleşmesine aykırılık hallerini ve bu durumlarda uygulanan hukuki yaptırımları inceleyeceğiz.
Akde Aykırılık Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 316. maddesine göre, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Bu hüküm, kiracının kiralanan taşınmazı nasıl kullanması gerektiğine dair genel bir çerçeve çizer. Kiracı, taşınmazın fiziki yapısına zarar vermemeli ve komşuluk ilişkilerine de dikkat etmelidir. Ancak, bu özen yükümlülüğünün sınırları her zaman açık olmayabilir. İşte burada Yargıtay kararları devreye girer.
Yargıtay, akde aykırılığı şu şekilde tanımlar: “Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.” (3. HD, 16.1.2018, 8658-173)
Burada dikkat edilmesi gereken, akde aykırılık teşkil eden davranışların her zaman tahliye ile sonuçlanmayacağıdır. Aykırılık, önemli ve doğrudan doğruya kiralananın kullanımı ile ilgili olmalıdır. Aksi takdirde, tahliye yerine farklı yaptırımlar uygulanabilir.
Akde Aykırılık ve Tahliye: Ne Zaman Tahliye Kararı Verilir?
Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları her zaman tahliye sonucunu doğurmaz. Özellikle sözleşmede belirtilen bazı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, her ne kadar sözleşmeye aykırı da olsa TBK.316 bağlamında akde aykırılık olarak değerlendirilmemektedir. Ancak Yargıtay, tahliye için akde aykırılığın doğrudan kullanım ile ilgili olması gerektiğini vurgular:
“Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi, akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.“ (3. HD, 4.5.2023, 8450-1287)
Bu noktada, kira bedelinin ödenmemesi de ayrı bir durum olarak değerlendirilir. Kira bedelinin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir ve akde aykırılık olarak değerlendirilmez. (3. HD, 2.5.2023, 11-1196) Bu nedenle, kira ilişkilerinde temerrüt ve akde aykırılık kavramlarının net bir şekilde ayrılması, uygulamada karışıklıkları önlemek adına önemlidir.
Yargıtay Kararlarına Göre Akde Aykırılık Sayılan Haller
Yargıtay, akde aykırılığın ancak önemli ve doğrudan kiralanan yerin kullanımı ile ilgili olması halinde tahliye kararı verebileceğini belirtmiştir. Aşağıda, Yargıtay’ın akde aykırılık olarak kabul ettiği bazı durumlar yer almaktadır:
- Taşınmazda izin alınmaksızın tadilat yapılması (3. HD, 24.5.2023, 1887-1595)
- “Gıda güvenliği şartlarına, hijyen kurallarına aykırı olduğu, akde aykırılık teşkil ettiği … bahsi geçen akde aykırılık iddiasını oluşturan eylemlerin açıktan fena kullanım oluşturmayıp, davalıya süreli ihtar gönderilmesi gerekeceği” (3. HD, 4.5.2023, 8450-1287)
- Sözleşmede izin verilmediği halde alt kiralama yapılması (3.HD, 25.12.2018, 6650-13235)
Bu hallerde, kiracının taşınmazı kullanma biçimi doğrudan sözleşme hükümlerine aykırı olduğu için tahliye kararı verilmesi mümkündür.
İhtar Zorunluluğu ve Açıktan Fena Kullanım
Bazı hallerde kiracının sözleşmeye aykırı davranışı, ihtar süreci olmaksızın doğrudan tahliye sebebi oluşturabilir. Özellikle açıktan fena kullanım olarak adlandırılan durumlar, bu kapsama girer.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında açıktan fena kullanım söz konusuysa süre verilmesine gerek yoktur. Ürün kirası veya adi kira sözleşmeleri gibi konut ve çatılı işyeri olmayan kira sözleşmelerinde hiçbir şekilde 30 günlük sürenin verilmesine gerek yoktur: “Ürün kirasında akde aykırılığın giderilmesi hususunda ihtarda bulunulmasına gerek olmamasına” (3. HD, 14.3.2023, 8506-591)
“Maddi olgu ve hukuki sebepler, davacı ve davalı şirket yetkililerinin birbirleri hakkında suç isnat eden tavır ve söylemleri, savcılık soruşturma dosyaları, kiralananın özenle kullanım borcuna aykırı olarak hor kullanıldığının tespit edilmesi, yine davalının sözleşme maddelerine aykırı davranıldığı konusunda kabule yönelik beyanları ile taraflar arasında oluşan husumet birlikte değerlendirildiğinde; kiralananın açıktan fena kullanımının söz konusu olduğu” (3. HD, 13.12.2023, 5110-3695)
Açıktan fena kullanım, kiracının kiralananı aşırı hor kullanması, komşulara zarar vermesi veya taşınmaza zarar verecek şekilde kullanması durumlarını içerir. Bu tür durumlar, genellikle ihtar yapılmasına gerek kalmadan tahliye ile sonuçlanır.
Sonuç: Kiracının Akde Aykırı Davranışları ve Hukuki Yaptırımlar
Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları, her zaman tahliye ile sonuçlanmayabilir. Ancak Yargıtay içtihatları, kira akdi ihlali durumlarında tahliye için bazı şartlar olduğunu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Kiracının davranışlarının önemli ve doğrudan kiralananın kullanımı ile ilgili olması, tahliye sebebi oluşturabilir. Bununla birlikte, bazı durumlarda ihtar süreci gerekli olabilirken, açıktan fena kullanım gibi hallerde bu süreç atlanabilir.
Kira ilişkilerinde hukuki güvenliği sağlamak için sözleşme hükümlerine ve Yargıtay kararlarına uygun hareket edilmesi büyük önem taşır. Kiraya verenler, bu kararlar ışığında haklarını daha bilinçli bir şekilde savunabilir, kiracılar ise sorumluluklarının farkında olmalıdır.