Kira Sözleşmesine Aykırılık: Tahliye Davası ve Yargıtay Kararları

Kira ilişkileri, mülk sahipleri ile kiracılar arasında karşılıklı hak ve borçlar doğuran, dinamik süreçleri barındıran hukuki bağlardır. Uygulamada kiracıların sözleşme şartlarına riayet etmemesi, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara ve tahliye taleplerine yol açabilmektedir. Bu yazımızda, kiracının yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi durumunda karşılaşılabilecek yaptırımları ve tahliye davası şartlarını inceleyeceğiz. Özellikle birincil önceliğe sahip kira akdine aykırılık kavramını, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları çerçevesinde detaylandıracağız.

Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?

Kira akdine aykırılık, kiracının kanundan veya sözleşmeden doğan özen ve saygı gösterme borcunu ihlal etmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 316. maddesine göre, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”

Bu genel çerçeve, kiracının hem taşınmazın fiziki yapısını korumasını hem de sosyal çevreye zarar vermemesini emreder. Nitekim Yargıtay 3. HD, 16.1.2018, 8658-173 sayılı kararında akde aykırılığı şu şekilde tanımlamaktadır:

"Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir."

Buna göre, her sözleşmesel ihlal doğrudan tahliye yaptırımı ile sonuçlanmamaktadır. Aykırılığın tahliye sonucunu doğurabilmesi için mutlaka esaslı unsurlara ilişkin olması gerekir.

Kira Sözleşmesine Aykırılık Durumunda Ne Zaman Tahliye Kararı Verilir?

Kira akdine aykırılık nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için ihlalin doğrudan kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili ve önemli olması şarttır. Sözleşmede yer alan ancak taşınmazın kullanım esaslarına doğrudan etki etmeyen tali yükümlülüklerin ihlali, mülk sahibine tahliye hakkı tanımaz.

Nitekim Yargıtay 3. HD, 4.5.2023, 8450-1287 sayılı kararında bu ilkeyi açıkça vurgulamıştır:

"Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi, akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz."

Bu bağlamda kira bedelinin ödenmemesi durumu, kira akdine aykırılık kapsamında değil, temerrüt hukuki nedeni çerçevesinde çözümlenir. Yargıtay 3. HD, 2.5.2023, 11-1196 sayılı kararında da belirtildiği üzere, kira bedelinin ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Dolayısıyla, uygulamada karışıklık yaşanmaması adına temerrüt ile akde aykırılık süreçleri hukuken birbirinden ayrı yürütülmelidir.

Yargıtay Kararlarına Göre Akde Aykırılık Sayılan Haller

Yargıtay içtihatlarında, mülkün bizzat kullanımıyla ilgili olan ve tahliyeye zemin hazırlayan belirli başlı ihlal türleri netleştirilmiştir. Bu doğrultuda, yargı organlarınca kira akdine aykırılık olarak kabul edilen temel durumlar şunlardır:

• Taşınmazda izin alınmaksızın tadilat yapılması (Yargıtay 3. HD, 24.5.2023, 1887-1595)
• Sözleşmede izin verilmediği halde alt kiralama yapılması (Yargıtay 3. HD, 25.12.2018, 6650-13235)
• Gıda güvenliği ve hijyen kurallarına aykırı eylemlerde bulunulması (Yargıtay 3. HD, 4.5.2023, 8450-1287)

Bununla birlikte, Yargıtay 3. HD, 4.5.2023, 8450-1287 sayılı ilamında; gıda güvenliği ve hijyen kurallarına aykırılık teşkil eden eylemlerin açıktan fena kullanım oluşturmayıp, davalıya süreli ihtar gönderilmesi gerekeceğini de ayrıca hüküm altına almıştır.

İhtar Zorunluluğu ve Açıktan Fena Kullanım Şartları

Kira akdine aykırılık durumunda kural olarak kiracıya ihtarname gönderilerek süre tanınması gerekirken, açıktan fena kullanım halinde ihtar şartı aranmaksızın doğrudan tahliye davası açılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında açıktan fena kullanımın varlığı halinde kiracıya süre verilmesine gerek yoktur. Öte yandan, ürün kirası veya adi kira sözleşmeleri gibi konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan sözleşmelerde de bu ihtar prosedürü işletilmez. Nitekim Yargıtay 3. HD, 14.3.2023, 8506-591 sayılı kararında ürün kirasında akde aykırılığın giderilmesi hususunda ihtarda bulunulmasına gerek olmadığına hükmetmiştir.

Açıktan fena kullanım; kiralananın aşırı hor kullanılması, taraflar arasında ceza soruşturmalarına yansıyan husumetlerin bulunması ve mülke zarar verilmesi gibi ağır durumları kapsar. Bu doğrultuda Yargıtay 3. HD, 13.12.2023, 5110-3695 sayılı kararında şu ifadelere yer vermiştir:

"Maddi olgu ve hukuki sebepler, davacı ve davalı şirket yetkililerinin birbirleri hakkında suç isnat eden tavır ve söylemleri, savcılık soruşturma dosyaları, kiralananın özenle kullanım borcuna aykırı olarak hor kullanıldığının tespit edilmesi, yine davalının sözleşme maddelerine aykırı davrandığı konusunda kabule yönelik beyanları ile taraflar arasında oluşan husumet birlikte değerlendirildiğinde; kiralananın açıktan fena kullanımının söz konusu olduğu"

Dolayısıyla, bu nitelikteki ağır ihlallerde mülk sahibi, herhangi bir yasal bekleme süresine tabi olmaksızın hukuki süreci başlatma hakkına sahiptir.

Sonuç

Kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin ihlali, gayrimenkul hukukunda hassas dengelere dayanan ve her somut olaya göre titizlikle incelenmesi gereken bir süreçtir. Kiracının yasal özen borcuna aykırı davranışlarının doğrudan tahliye sonucunu doğurabilmesi için Yargıtay kararlarında belirtilen esaslı şartların oluşması ve doğru usuli adımların atılması zorunludur. Bu tür karmaşık süreçlerde hak kayıplarının önüne geçilmesi ve mülkiyet haklarının korunması adına uzman bir hukuk ofisinden profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Kira uyuşmazlıklarınızın yasal mevzuata ve güncel yargı içtihatlarına uygun şekilde çözümü için Çevik Legal ile iletişime geçerek profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.

Bu makale bilgilendirme amacıyla olup hukuki tavsiye yerine geçmez.