TÜFE Sınırını Aşan Kira Artışı ve Fazla Ödemenin İadesi

Konut kiralarında, sözleşmenin yenilenmesi kiraya verene istediği oranda zam yapma hakkı vermez. Olağan yıllık artışta sözleşmedeki artış şartı uygulanır; ancak bu şart, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aştığı ölçüde geçerli değildir. Dolayısıyla sözleşmeye yüksek bir oran yazılmış olması, kiracının bu oran üzerinden ödeme yapmak zorunda olduğu anlamına gelmez. TBK m.344/1

Kiracıdan bu sınırın üzerinde ödeme istenmişse, önce sözleşmeye ve kanuna göre ödenmesi gereken bedel belirlenir. Fazla tutar ödenmişse, bu kez aradaki farkın iadesi gündeme gelir. Ödemenin ihtirazi kayıtla yapılıp yapılmadığı, tarafların sonradan bir anlaşmaya varıp varmadığı ve bu anlaşmanın geçerliliği, iade talebinin değerlendirilmesinde önem taşır. TBK m.77–78 ve m.344

Önce sözleşmedeki artış şartına bakılmalı

Türk lirası üzerinden kararlaştırılmış konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen döneme ilişkin artış anlaşmaları kanuni sınıra tabidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1, bu sınırı bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirler. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması, sınırı aşan kısmın sırf imzalanmış olduğu için istenebileceği anlamına gelmez.

Ancak TÜFE, her sözleşmede uygulanması zorunlu artış oranı da değildir. Sözleşmede kanuni sınırın altında kalan geçerli bir artış şartı varsa, kural olarak o şart uygulanır. Örneğin taraflar sabit bir artış oranı belirlemişse, ilgili dönemde TÜFE'nin daha yüksek çıkması kiraya verene tek başına aradaki farkı isteme hakkı vermez. Bu nedenle hesaplama yapılmadan önce, sözleşmenin artışı nasıl düzenlediği okunmalıdır. TBK m.344/1

Sözleşmede artış konusunda anlaşma bulunmuyorsa, yeni bedelin belirlenmesi de kiraya verenin tercihine bırakılmış değildir. Bu durumda hâkim, TÜFE sınırını aşmadan, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bedeli belirleyebilir. TBK m.344/2

Kullanılacak TÜFE verisi bakımından da bir ayrım var: Aylık enflasyon, bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim aynı gösterge değildir. Kanunun esas aldığı sonuncusudur. Yenileme dönemiyle ilgili TÜİK bülteni eşleştirilirken veri ayı ve yayımlanma tarihi kontrol edilmeli; başka bir döneme ait oran hesaba taşınmamalıdır. TBK m.344

Geçmişteki %25 sınırı ise bugünün genel kuralı değildir. TBK geçici m.2, konut kiralarında 2 Temmuz 2023–1 Temmuz 2024 arasında, bu tarihler dâhil, yenilenen dönemler için uygulanacak sınırlamayı düzenliyordu. Bugün yapılacak artışta bu geçici sınır esas alınamaz; buna karşılık o dönemde yapılmış bir ödemenin iadesi tartışılıyorsa, ödemenin ait olduğu dönemin kuralları incelenmelidir. TBK geçici m.2

Beş yılın dolması değerlendirmeyi nasıl değiştirir?

Kiraya veren, istediği tutarı yıllık artış hesabına değil, çevredeki benzer taşınmazların kiralarına dayandırıyor olabilir. Burada kira ilişkisinin süresi önem kazanır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda mahkeme; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek bedeli belirler. Bu değerlendirmede TÜFE, olağan yıllık artıştaki gibi tek başına bir üst sınır değildir. TBK m.344/3

Dolayısıyla beş yılı aşan bir kira ilişkisinde, emsal bedeller üzerinden istenen tutarı yalnız TÜFE hesabıyla değerlendirmek eksik kalır. Fakat beş yılın dolması, kiraya verenin bildirdiği piyasa bedelini kendiliğinden ödenmesi gereken kiraya dönüştürmez. Tarafların anlaşması ile mahkemenin bedel belirlemesi birbirinden ayrılmalıdır. TBK m.344/3

İstenen artış henüz ödenmemişse

Bu ayrımlar yapıldıktan sonra, talep edilen bedelle ödenmesi gereken bedel karşılaştırılabilir. Sözleşme, yenileme tarihi ve geçmiş ödemeler birlikte ele alınmalı; yalnız son banka havalesinden hareket edilmemelidir. İtiraz yazısında da hangi dönemin bedelinin, hangi sözleşme şartı veya sınır nedeniyle kabul edilmediği açıkça gösterilebilir.

Artışa itiraz ederken kira ödemesini tümüyle durdurmak veya her durumda eski tutarı yatırmaya devam etmek güvenli bir çözüm değildir. Kanuni sınırı aşan talebe karşı çıkılması, sözleşmedeki geçerli artışın da uygulanmayacağı anlamına gelmez.

Yargıtay 8. HD E.2017/4273 K.2017/16360 — 06.12.2017 kararındaki uyuşmazlık bu noktayı gösterir. Kiracı, kirasını kendi imkânları ölçüsünde artırdığını ve borcu bulunmadığını savunmuştu. Kiraya veren ise sözleşmedeki artıştan doğan farklar için takip başlatmıştı. İlk derece mahkemesi, ödenen tutarların uzun süre ihtirazi kayıtsız kabul edilmesine dayanarak talebi reddetti. Yargıtay, bu kabulün tek başına artış şartından vazgeçildiğini göstermediğini belirterek kararı bozdu.

Buradan kiracı için çıkan sonuç, yalnız ödeme yapıldığını değil, ödenen tutarın neden yeterli olduğunu da sözleşme ve kanuni sınır üzerinden gösterebilmektir. Karar dönemin ÜFE düzenlemesine ilişkindir; bugünkü hesapta TBK m.344'teki TÜFE ölçütü kullanılır. Bu dosyada fazla ödeme yapan kiracının iade hakkının değil, eksik ödendiği ileri sürülen kiranın tartışıldığını da unutmamak gerekir.

İstenen bedel ödenmişse: İhtirazi kayıt neyi sağlar?

Kiracı artışı kabul etmediği hâlde ödeme yapmış olabilir. Bu aşamada ödeme tutarı kadar, ödeme sırasındaki açıklamalar ve taraflar arasındaki yazışmalar da önem taşır. İhtirazi kayıt, ödemenin artışın koşulsuz kabulü anlamına gelmediğini ve ilgili hakların saklı tutulduğunu açıklamaya yarar. Kaydın hangi döneme ve hangi artışa ilişkin olduğu anlaşılmalıdır.

Bununla birlikte dekonta bir kayıt eklenmesi, fazla ödemenin kesin olarak geri alınacağı anlamına gelmez. Kayıt bulunmamasından da bütün iade haklarının kaybedildiği sonucu çıkarılamaz. Önce ödemenin dayanağı incelenir: Tartışılan tutar geçersiz bir artış şartına mı, sonradan yapılan bir anlaşmaya mı dayanıyor; böyle bir anlaşma varsa geçerli mi? Ödemenin kendisini, onu doğurduğu ileri sürülen anlaşmadan ayrı düşünmek mümkün değildir. TBK m.344; m.77–78

İade talebi sebepsiz zenginleşmeye dayandırılıyorsa TBK m.77 ve m.78 birlikte okunmalıdır. İlk madde, haklı bir sebep olmadan elde edilen zenginleşmenin geri verilmesini düzenler. TBK m.78 ise borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kişinin, kural olarak kendisini borçlu sanarak ödeme yaptığını ispat etmesini arar; diğer kanun hükümlerini de saklı tutar. Artışın sınırı aşması ile ödenen farkın hangi koşullarda geri alınabileceği bu yüzden ayrı ayrı incelenir. TBK m.77–78

İade için hazırlanacak dosyada sözleşme ve eklerinin yanında artış yazışmaları, banka dekontları ve varsa ihtirazi kayıt bulunmalıdır. Hangi dönem için ne kadar fazla ödeme yapıldığı da ayrı ayrı gösterilmelidir. Fazla ödendiği düşünülen tutarı sonraki kiralardan kendiliğinden kesmek ise başka bir meseledir. Mahsup veya takas koşulları incelenmeden yapılacak kesinti, bu kez eksik kira ödendiği iddiasına yol açabilir.

Kira tespit davası bu sorunun neresinde?

Taraflar yeni dönemin bedelinde anlaşamıyorsa, bedelin mahkemece belirlenmesi gündeme gelebilir. Kira tespit davasının amacı budur. Geçmişte fazla ödendiği ileri sürülen paranın geri alınması ise ayrı bir taleptir; yalnız kira tespiti istenmesi, iade talebini kendiliğinden içermez.

Tespit için her durumda beş yıl beklenmesi de gerekmez. Beş yıldan önceki belirlemede TBK m.344'ün ilk iki fıkrasındaki kurallar, beş yılı aşan dönemlerde ise yukarıda açıklanan emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi önem taşır. Yargıtay 3. HD E.2018/2245 K.2018/5591 — 22.05.2018 kararındaki işyeri kiralamasında ilk derece mahkemesi, beş yıl dolmadan tespit istenemeyeceği gerekçesiyle talebi reddetmişti. Yargıtay, ilgili dönemde ilk iki fıkra kapsamında tespit yapılabileceğini belirterek hükmü bu yönden bozdu. Beş yılın dolmamış olması, tek başına tespit talebinin reddini gerektirmiyordu.

Bedelin hangi tarihten başlayacağı da önemlidir. TBK m.345, tespit davasının her zaman açılabileceğini söyler; ancak kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için ayrıca koşullar öngörür:

• Dava yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından uygulanabilir.
• Kiraya veren bu süre içinde artış yapılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan dava da dönem başından sonuç doğurabilir.
• Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, o yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olur.

Sözleşmedeki artış maddesi bu nedenle yalnız hesaplama için okunmaz. Yargıtay 3. HD E.2017/8251 K.2019/5094 — 29.05.2019 kararında sözleşmeye artış yapılacağı yazılmış, fakat oran boş bırakılmıştı. İlk derece mahkemesi davayı süresinde görmeyerek reddetmişti. Yargıtay'ın gerekçesi ise şöyleydi:

“Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır.”

— Yargıtay 3. HD, E.2017/8251 K.2019/5094, gerekçe.

Daire, yeni dönem içinde açılan davada dönem başından itibaren tespit istenebileceğini kabul ederek kararı bozdu. Burada boş bırakılan oran tamamlanmadı; artış yapılacağına ilişkin hükmün, kararın uygulanacağı döneme etkisi değerlendirildi.

Arabuluculuk ve dava; icra takibi başlamışsa ayrıca yapılacaklar

Kira tespiti veya fazla ödemenin iadesi için dava açılacaksa önce arabuluculuk aşaması değerlendirilmelidir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin kanuni istisna saklıdır. Anlaşma sağlanamazsa bu kira davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesine başvurulur. 6325 sayılı Kanun m.18/B; HMK m.4

Kiraya veren fark kira için icra takibi başlatmış ve ödeme emri tebliğ edilmişse, artık icra dosyasındaki işlemler de ele alınmalıdır. Kiraya verene gönderilen itiraz yazısı, takipte yapılması gereken itirazın yerine geçmez. Takibin türü, tebliğ tarihi ve kullanılabilecek başvuru yolları, arabuluculuk görüşmeleri sürse bile ayrıca incelenmelidir.

Koşulları varsa borçlu olunmadığının belirlenmesi için menfi tespit davası açılabilir. İcra sürecinde borç olmadığı ileri sürülen para ödenmişse, istirdat, yani ödenenin geri alınması yolu gündeme gelebilir. İİK m.72'deki istirdat davası her gönüllü fazla kira ödemesini kapsayan genel bir iade yolu değildir. Kanun, takibe itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması nedeniyle borç olmayan paranın tamamen ödenmek zorunda kalınması hâlini düzenler ve ödeme tarihinden itibaren bir yıllık süre öngörür. İİK m.72

Menfi tespit davasının açılması takibi kendiliğinden durdurmaz. Dava takipten önce mi sonra mı açıldı, bir tedbir istenebilir mi, arabuluculuk başvurusundan sonra mı takibe geçildi? Bunlar talep edilebilecek korumayı etkiler. Özellikle arabuluculuk başvurusundan sonra başlatılan takipler için kanunda ayrıca düzenleme vardır. İİK m.72; 6325 sayılı Kanun m.18/A/16

Sonuç

Kiraya verenin TÜFE'nin üzerinde artış istemesi karşısında, önce bu talebin dayanağını belirlemek gerekir. Olağan yıllık artış mı isteniyor, yoksa beş yılı aşan kira ilişkisi nedeniyle emsal bedellere mi dayanılıyor? Sözleşmedeki artış maddesi ve yenileme dönemi bu sorunun cevabını etkiler.

Talep henüz ödenmemişse, itirazı açıkça ortaya koyarken hukuken ödenmesi gereken kirayı da doğru belirlemek gerekir. Ödeme yapılmışsa, farkın iadesi için yalnız oranın yüksekliğini göstermekle yetinilmez; anlaşmanın geçerliliği, ödemenin koşulları ve deliller birlikte incelenir. Takip başlamışsa da bu incelemeye tebliğ ve başvuru süreleri eklenir. Böylece bir artış hesabından hareketle yanlış dava açılması veya eski kirayı ödemeye devam ederken yeni bir borç uyuşmazlığı doğması önlenebilir.