İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Süre ve İspat

Kiraya verdiğiniz evde artık çocuğunuz oturacaksa kiracı hemen çıkmak zorunda mı? Ya da kiracı olarak, “evime ihtiyacım var” denildiğinde hangi soruları sormalısınız? İhtiyaç nedeniyle tahliye, tek taraflı bir sözle değil, kanunda sayılan ihtiyaç sahibinin gereksinimine dayalı dava yoluyla gündeme gelir. İhtiyacın gerçekliği kadar sözleşme, bildirim ve dava takvimi de sonucu belirler.

Kimin ihtiyacı tahliye sebebi olabilir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimini düzenler. Örneğin çocuğun ayrı konutta yaşama ihtiyacı ileri sürülebilir; fakat yalnız akrabalık bağını göstermek yeterli değildir. İhtiyaç sahibinin evi veya işyerini gerçekten kullanmasının neden gerekli olduğu ortaya konulmalıdır. Aynı maddedeki yeniden inşa ve imar, ihtiyaçtan ayrı bir tahliye sebebidir.

İhtiyaç dava açıldığında mevcut olmalı ve yargılama sürerken de devam etmelidir. Yargıtay 3. HD, E.2017/4334 K.2017/12369, 20.09.2017 kararında uyuşmazlık bir dükkânla ilgiliydi: Davacı, oğluyla inşaat malzemesi satmak için işyerini kullanmak istiyordu. İlk derece mahkemesi davayı reddetti. Yargıtay, işsizlik ve tanık anlatımları yanında dükkânın yapılacak işe uygunluğunun da değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kararı bozdu:

“İhtiyaçlının boşta olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder ancak kiralananın da yapılacak işe uygun ve elverişli olması gerekir.”

Bu, işsiz olan herkesin kiracısını tahliye ettirebileceği anlamına gelmez. İleri sürülen işin ve taşınmazın koşulları birlikte incelenir.

İhtiyaç nasıl ispatlanır?

Konut için ihtiyaç sahibinin mevcut oturma düzeni, başka yerde kiracı olması ve kullanım planı; işyeri için yapılacak iş, çalışma durumu ve taşınmazın elverişliliği önem taşıyabilir. Belge ve tanıkların her biri, “kim kullanacak ve neden bu yer?” sorusuna cevap vermelidir. Yargıtay 3. HD, E.2018/7751 K.2019/493, 23.01.2019 kararında oğlun başka bir evde kiracı olduğu sözleşmeyle, ihtiyaç ise tanıklarla desteklenmişti; bu delillere rağmen verilen ret kararı bozuldu.

Tersine, değişen ihtiyaç anlatısı ve delil yokluğu davanın sonucunu zayıflatır. Yargıtay 6. HD, E.2012/814 K.2012/4701, 22.03.2012 kararında önce davacının, sonra kayınpederinin, ardından oğlunun konut ihtiyacı ileri sürüldü; oğlun evlilik ve konut planı yeterince desteklenmeyince tahliye kararı bozuldu. Bu karar eski kira kanunu dönemine aittir; bugünkü TBK m.350'nin doğrudan uygulaması olarak değil, tutarlı olay anlatısı ve ispat bakımından örnektir.

Kiracı için de yalnız “ihtiyaç samimi değil” demek yeterli bir savunma planı değildir. Kullanılabilir başka taşınmaz, değişen açıklamalar veya ihtiyacın ortadan kalkması gibi somut olgular varsa bunların dosyadaki delillerle karşılaştırılması gerekir. Başka bir taşınmazın varlığı ise tek başına her olayda ret sebebi sayılmaz; o yerin ileri sürülen ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı önemlidir.

Dava süresi, yazılı bildirim ve arabuluculuk nasıl sıralanır?

Önce sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğunu belirleyin. TBK m.350 uyarınca belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi süresine göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay söz konusudur. Yalnız kira sözleşmesinin ilk imza tarihine bakarak takvim çıkarılamaz.

Kanun, her m.350 davası için genel bir ön ihtar şartı koymaz. Bununla birlikte TBK m.353, kiraya verenin dava açacağını dava açma için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılmasını düzenler. Bu bildirim, tahliye kararı değildir; içeriği, muhatabı ve ulaştığı tarih önemlidir. Ayrıca sözleşmede kiracı lehine belirli bir ön bildirim şartı varsa o da okunmalıdır. Yargıtay 3. HD, E.2024/2446 K.2025/1440, 10.03.2025, böyle bir sözleşme şartına uyulmamasının kanundaki dava aralığında açılan davayı dahi etkileyebileceği yönündeki BAM uyuşmazlığını giderdi. Her “fesih” ibaresi aynı şart değildir; sözleşmenin tam metni belirleyicidir.

Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması da gerekir. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bu yolu öngörür; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna ayrıdır. Yargıtay 3. HD, E.2025/1495 K.2025/3048, 26.05.2025, m.350 davasında arabuluculuğa dava açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde başvurulması gerektiği yönünde BAM kararları arasındaki uyuşmazlığı giderdi. 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez; tutanaktan sonra kalan süre ayrıca hesaplanır. Dönem bitmeden yapılan başvuruyu güvenli bir ön hazırlık sayıp dava şartının tamamlandığını varsaymayın.

Sözleşme, tebliğ, arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve dava tarihleri tek çizelgede karşılaştırılmalıdır. İhtiyacın kuvvetli delillerle ispatı, kaçırılmış bir usul süresini kendiliğinden düzeltmez.

Yeni malik farklı bir takvime tabidir. Kiralananı sonradan edinen kişi için TBK m.351, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açma yolunu; ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu düzenler. Bu iki yola ilişkin şartlar m.350'nin kiraya veren bakımından dava takvimiyle karıştırılmamalıdır.

On yıllık uzama, ihtiyaç davasının başka adı mı?

Hayır. TBK m.347 ve m.348 belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında, sözleşmenin ilk bitiminde sırf süre doldu diye kiraya verenin sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini; on yıllık uzama süresi sonunda, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebep göstermeksizin sona erdirebileceğini düzenler. Belirsiz süreli kiralarda m.347'nin farklı zaman hesabı vardır. Eski tarihli sözleşmelerde geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.

M.350'de ihtiyaç sahibi, ihtiyaç delilleri ve dava süresi; m.347'de uzama hesabı ve yazılı sona erdirme bildirimi belirleyicidir. İmza tarihinden itibaren gelişigüzel “on yıl doldu” demek bu ayrımı ortadan kaldırmaz. Yargıtay HGK, E.2017/458 K.2021/614, 25.05.2021 kararında daha sonra yapılan yeni kira sözleşmesi nedeniyle on yıllık uzama hesabının hangi tarihten başlayacağı tartışıldı; çoğunluk hesabı somut olaydaki son yeni sözleşmeye bağlayarak tahliye yönündeki direnme kararını bozdu. Bu sonuç, her kira artışı belgesinin veya malik değişikliğinin otomatik olarak yeni sözleşme olduğu anlamına gelmez. Sonraki belgenin gerçekten yeni bir kira sözleşmesi mi, önceki ilişkinin devamı mı olduğu incelenir.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama serbest mi?

TBK m.355, ihtiyaç amacıyla boşaltılan kiralananın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Aykırılık hâlinde kanun, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat öngörür. Fakat yalnız tahliye talep edilmesi veya sonradan başka birinin taşınmazda görülmesi, tazminatın bütün koşullarının gerçekleştiği anlamına gelmez. Boşaltmanın hangi yolla gerçekleştiği, yeniden kiralama ve haklı sebep olguları ayrı incelenir; burada aktarılan kararlar tazminat koşullarını her ihtimalde açıklayan bir içtihat rehberi değildir.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliyede başlangıç noktası “ev benim” sözü değil, kimin hangi taşınmaza neden ihtiyaç duyduğunu açıklayan ve dava boyunca tutarlı kalan olgulardır. Ardından sözleşmedeki bildirim şartı ile kanunun dava ve arabuluculuk takvimi kontrol edilir. On yıllık uzamaya dayanılacaksa ihtiyaç ispatı yerine geçecek bir kısa yol aranmaz; sözleşmelerin geçmişi ve yazılı bildirim ayrı ele alınır. Tahliye gerçekleşirse yeniden kiralama sınırı da dosyanın son halkasıdır.