Serinin üçüncü yazısında kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir araç olarak kira tespiti davasını ele almaktayız. Kira tespiti davası, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına ve kira sözleşmesinde belirtilen şartlara göre yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Özellikle uzun vadeli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin güncel piyasa koşullarıyla uyumlu olmaması durumunda sıklıkla gündeme gelir.
1. Kira Tespiti Davasının Tanımı
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinin 3. Fıkrasında kira tespit davasına ilişkin şartlar özel olarak belirlenmiştir:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
“18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halindeboş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” (3. HD, 17.4.2019, 7142-3465)
Kira tespit davasının, uyarlama veya kira bedelinin belirlenmesi için açılan diğer davalardan ayrıştığını ifade etmek gerekir. TBK m.345/1’e göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Örneğin, kiraya veren, kira sözleşmesinde artış şartının olmadığı durumlarda her sene kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesi için kira bedelinin tespitini talep mahkemeden talep edebilir. Bir başka örnek ise kiracının kira bedelinin çok yüksek olduğu ve emsallerinin düşük kaldığından bahisle kira bedelinin düşürülmesi için açabileceği uyarlama davasıdır.
Kira tespit davası ise kiraya verene özel olarak kanunen tanınmış bir rayice uyarlama hakkıdır. Beş yıllık dönemler için talep edilebilir. Bu davanın ne zaman açılabileceğine ilişkin bilgilendirmeler aşağıda yer almaktadır.
2. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası açma zamanları önem arz etmektedir, zira yanlış bir zamanda açılan kira tespit davası ile istenilen sonuç elde edilemez. Kira tespit davasında maksat her beş yılın sonunda 6. kira döneminin aylık kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesidir. Yanlış anlışılmaya mahal vermemek adına, 6. kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılmamış olması dava açma hakkınızı elinizden almaz. Kira sözleşmesinin başlangıcından (kiralanan yerin kullanılmaya başlanmasından itibaren) beş yıl geçmiş olması ile kanunen kiranın rayice uyarlanmasını talep etme hakkı kiraya verene verilmektedir. Kiraya veren bu hakkını 6. yıldan itibaren istediği kira dönemi için kullanabilir. Söz gelimi ilk defa 8. kira dönemi için kira tespit davası açan kiraya veren bundan sonra 13. kira dönemi için rayice uyarlama talep edebilir.
Davanın açılma zamanları da farklılık göstermektedir. Üç ayrı dava açma zamanı mevcuttur:
(1) Tespiti istenen kira döneminin başlangıcından 30 gün öncesine kadar kira tespit davası açılmak zorundadır.
Söz gelimi 01.01.2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kiraya veren kira bedelinin emsallerinin altında kaldığını iddia ederek 01.01.2023-31.12.2023 kira dönemi (6. kira dönemi) için kira bedelinin emsallere uygun bir şekilde hakkaniyete uygun olarak tespitini talep edebilir. Bu davayı ise en geç 01.12.2022 tarihinde açmış olması gerekir. Zira, tespiti istenen 6. kira dönemi 01.01.2023 tarihinde başlamaktadır. Bu tarihten itibaren 30 gün geriye sayarsak 30. gün 02.12.2022 tarihi olacaktır. O yüzden en geç 01.12.2022 tarihinde davanın açılmış olması gerekir.
İşbu davanın 02.12.2022 tarihinde açılmış olduğunu varsayarsak kiraya veren, diğer şartlar da mevcut değilse (ki birazdan açıklanacak) 6. kira dönemi için kira tespiti talep edemeyecektir.
Bir diğer önemli husus ise zamanında açılmış olsa dahi Yargıtay bu davanın dava dilekçesinin en geç 15 gün öncesine kadar kiracıya tebliğ edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Yani, 01.12.2022 tarihinde açılan davaya ait dava dilekçesinin en geç 16.12.2022 tarihinde kiracıya tebliğ edilmesi şarttır. Kalem veya posta memurunun hatası olsa dahi Yargıtay bu süreden sonra tebliğ edilmesi halinde yeni kira dönemi için kira tespitinin yapılamayacağını söylemektedir.
(2) Tespiti istenen kira döneminin başlangıcından 30 gün öncesindeki bir tarihte kira tespiti davasının açılacağına ilişkin bir ihtarın kiracıya yapılması şartıyla tespiti istenen kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabilir.
Yukarıdaki örneği devam ettirecek olursak kiraya veren, kiracıya kira tespiti için dava açacağına dair bir ihtarı en geç 01.12.2022 tarihinde tebliğ etmişse 31.12.2023 tarihine kadar 6. kira dönemi için bu davayı açabilir. Yani tespit talep edilen 6. kira dönemi 01.01.2023 tarihinde başladığı için 30 gün öncesini ele aldığımızda yukarıda söylediğimiz gibi en geç 01.12.2022 tarihinde ihtarın tebliğ edilmesi şarttır.
İhtarname noter aracılığıyla gönderilebilir, ispat açısından en sağlıklısı bu olur, ancak noter ihtarnamesi şart değildir. İspat edebildikten sonra yazılı olarak yapılan tüm bildirimler geçerlidir. Noter aracılığıyla gönderildiğinde gönderim tarihi değil tebliğ tarihinin dikkate alınacağını belirtmek gerekir.
(3) Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa ihtara dahi gerek olmaksızın tespiti istenen kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
Genelde tüm kira sözleşmelerinde kira bedelinin yıldan yıla TÜFE veya ÜFE oranında artırılacağına dair bir hüküm vardır. İlla TÜFE veya ÜFE yazmasa da olur, ancak geçerli bir kira artış maddesinin olması gerekir. Yani, bir oran ya belirlenmiş olmalı ya da o oranı belirleyecek kuruma (TÜFE gibi) atıf yapılmalıdır. Sadece kira bedelinin yıldan yıla artırılacağını söyleyip oran belirtilmemiş olması halinde geçerli bir artış maddesi yoktur.
Geçerli bir artış maddesi varsa yukarıdaki örnekte olduğu gibi, ihtar dahi göndermemize gerek olmaksızın, 6. kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
3. Kira Tespit Davasının Zamanında Açılmaması Halinde Dava Reddedilir mi?
Hayır reddedilmez. Ancak dava açma zamanına göre bir sonraki kira dönemi için kira tespitini talep edip etmediği kiraya verene sorulur ve kabul etmesi halinde dava bu bakımdan devam eder. Daha açık olması açısından yukarıdaki örnekten devam edelim. Diyelim ki kira sözleşmesinde kira artışına dair geçerli bir madde yok ve ihtar da yapılmadı. Kiraya veren davacının talebi 01.01.2023-31.12.2023 kira dönemi (6. kira dönemi) için kira bedelinin rayice uyarlanması.
Bununla birlikte davacı kiraya veren davasını 03.12.2022 tarihinde açmış olsun. Bu durumda dava açma zamanlarına uyulmadığı için mahkeme tarafından 6. kira döneminin kirası tespit edilmez. Her ne kadar rayicin altında bile olsa 6. kira dönemi için yeni bir kira bedeli belirlenmez. Hakim, davacıya davasını 7. kira dönemi olarak devam ettirmek isteyip istemediğini sorar. Davacı kiraya veren kabul ederse dava 7. kira dönemi bakımından devam eder. Bu da ciddi bir ekonomik kayıp manasına gelir.